리츠는 안전자산일까? 위험자산일까?
리츠 투자에서 발생하는 리스크는 리츠라는 자산에 대한 이해가 부족한 데서 나온다. 일반적인 주식투자와 다른 다음 두 속성을 충분히 이해해야 한다.
- 리츠 투자는 마진거래다.
- 건물 임대업의 영업이익은 웬만하면 안정적인 양의 값을 갖는다.
(1)을 모르면 왜 위험해지는가
7,000원짜리 건물에 대출 5,000원을 낀 리츠가 있다고 치면, 아마 주가는 2,000원 근처일 것이다. 그런데 어느 날 주가가 1,000원으로 폭락했다고 치자. 이때 투자자는 당황할 수밖에 없고, '안전한' 리츠의 가치가 갑자기 반토막이 날 리 없다고 생각해 물타기를 하게 된다.
하지만 사실은 반토막이 난 게 아니다. 건물 가치가 7,000원이 6,000원이 되었을 뿐이고, 이 정도 가격 조정은 언제든 충분히 있을 수 있다. 건물 가치가 5,000원이 되어 주가가 0이 되는 것도 터무니없는 일은 아니다.
그렇다면 리츠는 투자하면 안 되는가
그렇지 않다. (1)의 리스크를 관리할 수만 있다면 (2)의 안정성을 온전히 내 것으로 만들 수 있다. 처음부터 7,000원짜리 건물을 5,000원 외상받아 2,000원에 샀다는 것을 인지하고, 유사시 최대 5,000원까지 마진콜에 대응할 준비만 해 놓으면 된다.
이 마진콜은 '유상증자'라는 형태로 들어온다. 미리 돈을 준비해 놨다가 배정된 만큼만 유상증자에 참여하면 그 건물에 대한 내 지분은 유지된다. 낸 돈만큼 대출을 줄인 것뿐이라, 이자비용도 줄어 배당금 삭감 폭도 생각보다 크지 않을 가능성이 높다.
즉, 유사시에 빚을 모두 갚을 자금만 준비되어 있다면 (1)의 리스크는 통제 가능하다. 그리고 이것이 가능한 이유는 리츠가 (2)의 특성을 갖기 때문이다. 일반 주식은 영업이익이 적자가 나고 사업 자체가 무너질 수 있어서 이런 방식으로는 리스크를 관리할 수 없다.
현실적인 대응 방식
현금을 충분히 보유해도 되고(다만 이러면 평상시 수익률이 낮아질 수 있다), 다양한 리츠에 분산투자해 두었다가 유사시 다른 리츠들을 제값에 조금씩 팔아 신주를 매입하는 방법도 있다. 실제로는 현금 보유와 분산투자를 함께 하는 편이 합리적이다.
결론
게임의 룰, 즉 (1)과 (2)를 이해했다면 대책은 자신에게 맞는 방식으로 세우면 된다. 단지 모르기 때문에 주가 반토막을 보고 무리하게 영끌해 구주를 물타기하는 위험한 행동을 하게 되는 것이다.
리츠에서 이런 구주 매입은 아무리 싸게 사도 무조건 싸다고 볼 수 없다. 1원에 사더라도 대출금 5,000원을 갚아야 하는 책임은 한 주 한 주가 동일하기 때문이다.리츠에서 물타기는 신주 인수를 통해서 해야 하며, 구주 매입은 극도로 신중해야 한다.